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第一财经2019-03-16 09:41:26

简介:阳光城的规模上来了,但背后仍然潜藏着净利润率6.92%、净负债率182.22%等尚需优化的问题。

在规模竞速时代,千亿是房企必须要突破的基础门槛,在不断做大规模的路上,更多房企选择的是让规模越滚越大,而阳光城则选择适时收缩规模、严控风险。

3月14日晚间,阳光城公布2018年度财务报告,报告显示,2018年度阳光城实现营业收入564.70亿元,同比去年上升70.28%;当期净利润39.06亿元,同比增长75.30%,归属与上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%;报告期内总资产增幅23.52%,至2633.97亿元。

这是朱荣斌、吴建斌两大职业经理人到任阳光城之后的第一个完整财年,所有财务数据都在有条不紊的递增,在冲击千亿、规模竞速的这条路上,“双斌”无疑为市场交出了一份不错的答卷。然而透过这些绝对数字,仍能看到阳光城在2018年度净利润率6.92%、净负债率182.22%等核心问题。

在业绩会上,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示,在带领阳光城做到有一点大之后,希望还能带领公司做到有一点强。

营收同比增70.28%

2018年阳光城销售额首度突破千亿关口达1628.56亿元,同比去年克尔瑞公布的915.3亿元增长77.93%,克尔瑞排名也从2017年的19名前进至14名。财报显示,其当期营收为564.70亿元,同比去年上升70.28%;总资产也有较大幅度提升,增长23.52%至2633.97亿元。

事实上,从2017年下半年开始,阳光城便进入发展快车道,当年实现销售额951.3亿元,同比2016年增幅高达95.26%,2018年阳光城继续保持了这种高位增长的态势,这是“双斌”带给阳光城最显著的变化,同时也是规模竞速时代阳光城的改变。

受益于这种高增长,以及执行副总裁吴建斌对于现金流的把控,2018年阳光城经营性现金流净额为218亿元,同比去年增长147.55%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值,平均回款率约80.05%。

高增长源于阳光城不断扩容其管控边界,2017年阳光城便新增13个区域公司,加上之前的17个,共架设有30个区域公司,深入到之前没有涉及的甘肃、新疆等地,这为2018年的业绩增长铺平了道路。阳光城的区域站位一直比较清晰,即“3+1+X”的区域布局:大福建、长三角、珠三角、京津冀及战略城市。财报显示,阳光城一二线土地储备面积占比76.87%,预计可售货值占比85.80%。报告期内,长三角及大福建依然是阳光城最重要的货仓,销售占比分别为22.25%和28.39%。

业绩会上,副总裁徐爱国表示,阳光城会主要投资于一二线城市,适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市,特别是大城市周边的城市群和二线城市,对三四线城市会保持适度地关注。

华创证券研报表示,阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七年70倍销售增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也有望带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆叠加信用趋松、利率下行的环境也使得公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。

收缩规模

在超额完成千亿目标之后,阳光城没有选择继续扩容翻倍增长,而是在2018年下半年“急流勇退”,选择在土地市场收缩战线。2018年初,朱荣斌为当年土地支出做了800亿元的预算,占年度销售额50-60%,然而当期只用了预算的38.25%。报告期内,阳光城以权益对价306亿元补充土储面积约1333万平方米。

对此,朱荣斌在业绩会表示,“因为下半年市场下行,我们收缩了很大的投资规模,最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标,加上2018年的出货消耗比较大,导致年底的土储较年初基本没有变化。”这同时也体现在财报中:2018年5月,针对市场可能出现下行,公司开始收缩投资节奏,7月当机立断踩刹车,所有经过投资决策的项目重新进行评价。

截止2018年期末,阳光城总土储面积4418万平方米,预计货值5494亿元,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%,预计可售货值占比85.80%,累计成本地价4339元/平方米,根据公司2019年2月公告,其销售均价12925元/平方米。而2017年末,阳光城拥有土储建面3796万平方米,当时预估货值为4911亿元。

徐爱国也表示,拿地方面,今年应该还会坚持稳健、精准投资的战略,投资规模原则上会按照行业正常比例,即销售回款的55%。具体会根据市场、政策、销售情况和土地市场进行适当的灵活调整。

不仅是在土地市场较为保守,阳光城在财务方面也严防风险。报告期内,公司扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点;有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点;净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。报告期内公司平均融资成本7.94%,有息负债1126.13亿元。

阳光城的财务状况比去年同期有较大的改善,然而仍然处于高位,尚未达到行业平均标准。吴建斌对此也并不满意,他表示,2018年下半年融资成本飙升,无论是内地融资,还是境外融资,成本都在提升,所以导致去年全年的平均融资成本将近8%,这个结果并不好,但这是在去年特殊环境下的一种应对措施。

出身于中海的吴建斌,对于财务安全有较高的要求,他对于未来三年如何将负债有较为清晰的规划:“我们希望通过三年的时间,把净负债率降低在100%之内,2018年大概是180%,跟2017年的250%相比已经大幅下降了70个百分点,今年(2019年)争取回到150%,希望在2020年我们的净负债率可以降到100%之内。”

阳光城的经营绩效是另外一个急需解决的问题。根据财报,公司年度净利润率6.92%,与行业平均的10-12%平均净利润率相比有一定差距。财报显示,阳光城三费支出在2018年均有不同幅度上涨,其中销售费用同比增长82.90%,系本期合约额大幅上升相应销售相关费用增加所致;管理费用同比增长34.06%,系本期公司规模扩大相应管理相关费用增加所致;财务费用更是大增379.76%,系本期新增较多债券融资、使得相关承销费等相关费用记入财务费用、及其他融资利息费用化增加所致。三费的大增在无形中吞掉了阳光城的利润,而高额的融资利息更是背后重要的推手。

1800亿销售目标

朱荣斌为阳光城定下2019年销售目标为1800亿,仅比2018年高出10.53%,明显有些保守。在此基础上,公司制定底线管理策略,即要求集团各区域公司的销售都有一个最低指标,这一指标是按照目前已经具备的土储,制定供货能力的底线。同时要保证回款,将关注点从销售规模转到销售回款,调整经营奖激励措施,回款率力求超过2018年平均水平,保证现金流的安全可靠。

在财务方面,吴建斌针对将负债有三点策略。首先是提高内地和香港的评级,目前在内地的评级是AA+,希望经过今年上半年的努力获得AAA+;在境外的评级是B,希望跟投资机构沟通后评级变成BB。第二,加快在手项目的开发结转和结算,一旦2019、2020年度结算额达到千亿,则利润额和净资产都会大幅提升,能够有效降低负债。第三,通过股权融资或定增,吴建斌表示,“我们在引战方面,董事局有非常明确的指示,一方面是能带来协同效应的投资者,比如保险公司、大型企业集团,或在管理、资金方面有优势的。在这方面我们有很多的方向,现在关键的问题是需要澳门金沙国际娱乐证监会批准我们可以引入战投。”2019年会继续申请定增事宜。

与此同时,吴建斌认为,今年前两个月的融资形势比去年好一些,市场上的资金充裕,融资成本明显下降,“所以我相信今年最终综合融资成本会降到7.5%之内。”

在迈进千亿门槛之后,朱荣斌说:“规模到了1000多亿以后,我们不会唯规模论。”

责编:张歆晨

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